Samstag, 10. April 2010

Eine Lanze für die Miete

Über 50% der Volksvermögen in den westlichen Industrieländern ist im eigenen Haus bzw. der eigenen Wohnung investiert.

Die eigene Immobilie dient oft nicht nur dem Wohnen sondern auch der Demonstration des sozialen Status gegenüber der Umwelt.

Eigentümer sprechen häufig stolz von ihrem "Betongold". Diskussionen über Hypothekenzinsen werden gerne mit dem Argument beendet, dass "man ja sonst Miete zahlen müsste".

Aber sind Immobilien wirklich eine gute Geldanlage?

Hier sieht man, wie sich der durchschnittliche Hauspreis in den USA im Vergleich zum Aktienmarkt geschlagen hat:

zum Vergrößern anklicken

Nach 120 Jahren, dem Verschwinden europäischer Monarchien, 2 Weltkriegen, Weltwirtschaftskrise, Aufstieg und Niedergang der Sowjetunion ist klar: Das Haus hatte in den USA keine Chance gegen die Aktie.

Aus 1 Dollar, 1890 in das Durchschnittshaus investiert, wurden 38 Dollar. Damit schaffte das Haus gerade mal einen Inflationsausgleich.

Derselbe Dollar im Aktienmarkt hat sich zu 241 Dollar vermehrt. 6mal so gut wie das Haus und die Inflation klar geschlagen.

Aber das Bild ist verzerrt, es kommt noch viel schlimmer für das Haus:

- Die Round Trip-Kosten sind durch Makler und Notar erheblich.
- Man ist illiquide; es heisst ja nicht umsonst "immobil"
- In der Graphik sind Instandhaltungskosten nicht berücksichtigt.
und
- Die Benchmark S&P500 ist ein Kursindex. Der Aktienanleger kann sich also jedes Jahr über ein paar Prozent Dividende zusätzlich obendrauf freuen. Langfristig kommt da einiges zusammen.

Fazit: Wer mietet, hat weniger Ärger, muss sich weniger kümmern, spart Geld und kann sein Kapital noch dazu besser investieren.

Kommentare:

Anonym hat gesagt…

Ohne hier FUER Immobilien zu sprechen (die auch noch andere, hier nicht benannte Nachteile haben):

Mal so als bloede Frage:
Von den Aktien, die ich 1890 gekauft haette, wieviele dieser Firmen wuerde es heute noch geben?

Das hoert sich fast so dumm an, als wie die Geschichte vom Jesuspfennig. Umgekehrt, das Geld, das ich fuer die Miete gespart haette, wieviel waere aus diesem Geld geworden?

Oliver Knittel hat gesagt…

Das es Firmen gibt, die jetzt ebenso wie 1890 an der Börse gehandelt werden ist nicht unwarscheinlich, viele werden es jedoch nicht sein.

Jedoch wer davon ausgeht das das in 1890 angelegte Geld in Aktien der Firma Xyz in 1990 immer noch investiert zu halten ist meiner Ansicht nach fast genauso Immobil wie ein Hausbesitzer.

Der Jesuspfenning ist nicht dumm, er ist nur ein scharf begrenztes Beispiel. Niemand lebt momentan über 2000 Jahre lang und hat solch ein Bankkonto, das er nicht Anrührt. Jedoch ist es in der Theorie korrekt.

Christoph hat gesagt…

@ Anonym

1) Deine "blöde" Frage ist gar nicht so blöd. Ganz im Gegenteil!

Aus dem Bauch heraus würde ich antworten, dass nur ca. 10% der Unternehmen noch heute unter ihrem ursprünglichen Namen an der Börse notiert sind.

Jedoch: mitnichten sind die restlichen 90% alle Pleitefirmen: im Laufe der Jahre wurden die meisten Firmen zerschlagen, zusammengelegt oder aufgekauft.

Neuere Untersuchungen zeigen sogar, dass Unternehmen, die aus einem Index entfernt werden (aber weiterhin börsennotiert sind), danach besser performen als der Index.

Und: die Frage nach dem sog. "Survivorship Bias" stellt sich fairerweise natürlich auch bei Häusern:
was wurde aus den Häusleeigentümern ohne ausreichende Versicherung, deren Immobilie Opfer eines Brandes, einer Überschwemmung oder eines Hurrikans wurde?

2) Der Jesuspfennig verdeutlicht die langfristige Unmöglichkeit exponentiellen Wachstums in einer endlichen Welt.
Ihn in diesem Beispiel anzuwenden, erscheint mir nicht sinnvoll; schliesslich werden hier ja 2 real existierende Anlagealternativen miteinander verglichen.

3) Gesparte Miete: Diese Frage kann ich Dir nicht seriös beantworten, daher lasse ich es.

Und last but not least: Als Disclaimer möchte ich ausdrücklich daraufhinweisen, dass hier Vergangenheitsdaten betrachtet wurden. Es ist keineswegs sicher, dass die Preisentwicklung der kommenden 120 Jahre ähnlich aussieht.

Allerdings glaube (!) ich, dass produktive, renditeerwirtschaftende Unternehmen auch weiterhin langfristig besser abschneiden werden als unproduktives Wohneigentum.

Anonym hat gesagt…

Man muss auch bedenken, dass man auf gesparte Miete keine Einkommenssteuer zahlt - auf Dividenden und Spekulationsgewinnen schon. Gilt der Vergleich für Deutschland oder Japan genauso?

Christoph hat gesagt…

@ Anonym #2

Bzgl. Japan, Deutschland u.a.: Ich weiss es nicht!
Der schlichte Grund, warum ich die USA gewählt habe, ist, dass ich nur zu diesem Land über langfristige Datenreihen verfüge.

Christoph hat gesagt…

@ Oliver

Der herangezogene S&P-Index symbolisiert ja nur den Aktienmarkt als solchen.

Ein Affe, der per Dartpfeil jedes Jahr aufs Neue willkürliche 30 Aktienunternehmen "auswählt", wird ziemlich gut mit dem Index mithalten.

In diesem Fall hätte man zwar immer wieder Handelsspesen ("hin und her macht die Taschen leer"), aber man wäre nicht illiquide/immobil.

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